Nuda propiedad: otra modalidad de venta
En el mundo inmobiliario hay una serie de términos que, aunque no siempre son familiares, pueden ser clave en determinadas situaciones. Uno de ellos es la nuda propiedad.
Seguramente, conceptos como pleno dominio o usufructo te sean más familiares, pero vamos a hacer un repaso rápido para ponerte en contexto.
- El pleno dominio, o plena propiedad, implica que una persona posee tanto la propiedad como el derecho al disfrute del inmueble.
- Por su parte, el usufructo se refiere al derecho de una persona a disfrutar y hacer uso de una propiedad, sin ser propietaria de la misma. Se regula en el artículo 467 del Código Civil, donde se establece que esta figura permite disfrutar de bienes ajenos, siempre “con la obligación de conservar su forma y sustancia”.
Y entonces, ¿a qué se refiere la nuda propiedad?
¡Vamos a explicarlo!
Entendiendo la nuda propiedad
Teniendo claros los términos previos, va a ser más sencillo contarte de qué va este concepto que no se oye tanto, pero que puede ser muy interesante para conseguir liquidez.
La nuda propiedad es una modalidad de venta inmobiliaria en la que el propietario de un inmueble transfiere su titularidad pero no el derecho de uso. Es decir, se convierte en usufructuario de su vivienda de manera voluntaria.
Para que lo veas claramente:
PROPIEDAD DEL INMUEBLE | USO Y DISFRUTE DEL INMUEBLE | |
PLENO DOMINIO | ✓ | ✓ |
USUFRUCTUARIO | Ø | ✓ |
NUDO PROPIETARIO | ✓ | Ø |
Al vender una vivienda, lo habitual es transferir el pleno dominio y dejar de tener sobre ella derechos y responsabilidades. Pero, ¿y si quieres obtener un beneficio económico por ella pero sin dejar de habitarla?
Entonces, la nuda propiedad puede ser la solución para tu venta, porque tiene importantes ventajas.
> Ventajas para el vendedor
- Liquidez inmediata. Permite acceder a una suma interesante de capital, sin abandonar su hogar ni cambiar su vida.
- Alternativa a otras figuras. A diferencia de opciones como las hipotecas inversas, la venta en nuda propiedad no genera deuda, lo que puede resultar un importante aliciente.
- Planificación sucesoria. Transferir el bien en vida puede evitar posibles conflictos hereditarios.
> Ventajas para el comprador
- Representa un ahorro significativo en el precio de la vivienda.
- Se pueden establecer modalidades de pago flexibles, como pagos únicos, abonos mensuales o alternativas mixtas.
- Inversión a largo plazo. Es una opción atractiva para inversores que no necesitan el uso inmediato del inmueble.
Además, en el contrato vinculante entre las partes se fija el período de tiempo durante el cual será efectiva la nuda propiedad. Lo más común es que el vendedor conserve el derecho de uso hasta su fallecimiento, pero también pueden pactarse otras cláusulas.
Obligaciones de las partes
La firma de una compraventa en nuda propiedad, trae consigo para ambas partes una serie de obligaciones que están reguladas en los artículos 497 a 522 del Código Civil, donde se especifica el reparto de responsabilidades en cuanto a gastos, mantenimiento y conservación.
> Como nudo propietario (comprador) te corresponde:
- Gastos de comunidad extraordinarios.
- Reparaciones de estructura o elementos esenciales de la vivienda.
- Abonar la parte del seguro del inmueble que afecte al continente.
> Como usufructuario (vendedor) te corresponde:
- Conservar, como decía el Código Civil, la forma y sustancia de los bienes.
- Preparar un inventario antes de comenzar a disfrutar de los bienes, así como dejar fianza en prevención de daños.
- Informar en todo momento al propietario de cualquier acto o problemática que pueda dañar los derechos de la propiedad.
- Pagar gastos y costas, así como condenas por los juicios celebrados sobre su usufructo.
- Hacer reparaciones ordinarias que necesiten los bienes por el uso.
- Avisar al propietario en el caso de reparaciones extraordinarias.
- Abonar contribuciones anuales corrientes.
La nuda propiedad y su proceso
Si, según has ido leyendo este post, tu interés en la nuda propiedad ha ido aumentando, quizás debamos avanzar y conocer ¿cuál es el proceso para llevarla a cabo con todas las garantías?
Como casi siempre, lo primero es hacer una valoración realista de la vivienda, para conocer el precio de mercado del inmueble que se quiere transferir (¿recuerdas que hablamos del valor de mercado y el valor emocional? 😊 )
Ten en cuenta que el valor de la nuda propiedad es inferior al de una transmisión en pleno dominio; por ello, a esa valoración inicial se le aplica un descuento que puede oscilar entre el 30% y el 60%, dependiendo de factores como la edad del usufructuario, el tipo de pagos y otras consideraciones.
Una vez se ha establecido el precio y encontrado al nudo propietario perfecto, se formaliza la venta ante notario como en cualquier otro tipo de operación inmobiliaria.
Por último, se inscribe en el registro la transmisión de la nuda propiedad para que conste.
Otra consideración a abordar es que la venta de la nuda propiedad puede tener implicaciones fiscales.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Puede generar una ganancia o pérdida patrimonial sujeta a tributación. Sin embargo, existen exenciones para mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual, reservándose el usufructo vitalicio. - Plusvalía Municipal
Desde Broker te informaremos exactamente de cómo te afecta este impuesto, pero puede afectarte como vendedor y será distinto en cada localidad. - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este es un impuesto que afecta al comprador y que deberá liquidarlo tanto en el momento de la adquisición de la nuda propiedad como cuando quede extinguido el usufructo.
Consejos Broker
En Broker, entendemos que vender la nuda propiedad de tu vivienda es una decisión que requiere asesoramiento especializado. Por eso, te ofrecemos acompañarte desde el momento en el que la idea empiece a tomar forma en tu mente.
Primer paso
Realizamos una valoración profesional, no solo de tu vivienda o su precio sino que analizamos tu situación para determinar si realmente va a resultarte una opción ventajosa.
Segundo paso
Te guiamos para que tengas un respaldo legal y fiscal, de manera que sepas en todo momento que estás realizando una transacción segura y beneficiosa para ti y tu dinero.
Tercer paso
Buscamos al nudo propietario perfecto para tu vivienda, con disponibilidad para invertir y conocimientos para entender qué representa esta operación.
Cuarto paso
Aunque podría ser el primero, o el sexto, porque no te soltamos en ningún momento del proceso. Nos tendrás siempre disponibles para resolver cualquier duda que te robe tranquilidad. Antes, durante y después de la firma ante notario.
Si estás considerando la venta de la nuda propiedad de tu vivienda, estamos a tu disposición para estudiar tu caso. Porque no, la nuda propiedad no es para todos pero,…