Red vs. Green flags a la hora de elegir una inmobiliaria
¿Sabes que el precio medio del metro cuadrado en Euskadi roza ya los 3.300 €? Estamos hablando del nivel más alto de los últimos diez años y, sin embargo, eso no frena la demanda, cada vez más ávida de pisos que poder adquirir.
Observando los datos, vemos que la compraventa de viviendas ha aumentado en el primer semestre de 2025 un 19% respecto al año anterior, mientras la oferta de viviendas de segunda mano ha descendido, de forma constante, en torno al 14%, según datos de portales como Idealista y Fotocasa. Todo ello pone a los compradores en un estado de alerta y prisa permanentes.
En este escenario podría parecer que el vendedor lo tiene todo hecho con un cartel en su ventana y tiempo para abrir las puertas de su vivienda.
La verdad es que estamos en un mercado volátil en el que sabemos que un piso bien trabajado puede venderse en tres días, mientras otro se queda meses en el escaparate de varias inmobiliarias.
La diferencia rara vez se encuentra en la suerte: está en la estrategia, la experiencia y la profesionalidad.
Y una de las decisiones principales es la agencia a la que le confías tus llaves. Elegir bien al inicio del proceso puede ser tan sencillo como observar las señales que te contamos hoy.
🚩 Red Flags: señales de alerta de las que huir
Aunque el tablero sea común, seamos sinceros: no todas las agencias inmobiliarias juegan con las mismas reglas y formas.
La falta de regulación efectiva y la multiplicación de intermediarios han creado un terreno donde conviven profesionales que priorizan los valores de honestidad, claridad y profesionalidad con empresas donde solo cuenta el balance económico.
A simple vista, todas ofrecen lo mismo: rapidez, visibilidad y compradores “ya interesados”. Pero en un sector que maneja operaciones de cientos de miles de euros, las falsas expectativas y la falta de transparencia pueden salir muy caras.
Estas son las red flags que deberían encender todas tus alarmas si estás pensando en confiar tu vivienda a una agencia.
🚩 1. Te dicen lo que quieres oír
Según Fotocasa Research 2025, el 46% de los propietarios españoles admite haber recibido valoraciones “muy por encima del mercado” al iniciar la venta.
Las agencias que no tienen en cuenta las comparativas de ventas recientes en tu zona ni el contexto del mercado, y que solo fijan el precio según el interés del vendedor, ondean con fuerza la Red flag.
Puede que te suene bien, el problema viene cuando hay que ir haciendo continuos ajustes para recibir alguna visita, logrando que el piso se queme en los portales inmobiliarios y el interés decaiga o… desaparezca.
🚩 2. Honorarios, comisiones o costes ocultos
Muchas de las reclamaciones al sector inmobiliario se relacionan con imprecisiones en los costes. Una agencia que no deje claras y por escrito las condiciones económicas, antes de firmar nada, es una agencia de la que alejarse.
La confianza durante todo el proceso debe ser inquebrantable y la falta de claridad en este punto, la quiebra por anticipado.
El contrato o documento de venta debe especificar qué se paga, cuándo y por qué, y quién asume los costes de cada acción a realizar por la agencia.
🚩 3. Presión para firmar con exclusividad o de forma inmediata
Las agencias que presionan a los vendedores, tratando de no dejarles tiempo para pensar, para aclarar sus ideas o reposar la información que les han dado, llevan el rojo en su bandera.
Para poder hablarte de exclusividad, debes entender las ventajas de optar por ella, para comprometerte con un agente debes tener confianza en lo que te ha contado. Todos los profesionales van a realizar un seguimiento post visita, pero presionarte y exigir una firma, debería hacerte huir.
🚩 4. Fotos decepcionantes, textos pobres o escasa difusión
Si en la oferta que te muestran no hay buenas fotos, las descripciones son genéricas o contienen errores básicos, imagina lo que harán (o dejarán de hacer) con tu inmueble.
Antes de comprometerte, revisa sus anuncios en web o en portales inmobiliarios para comprobar la inversión real que hacen en estrategia digital y comercial.
El escaparate digital de una agencia dice más de ella que cualquier presentación.
🚩 5. Falta de comunicación o de seguimiento real
Una vez firmado el acuerdo de venta, la comunicación debe ser constante y medible. Evita las agencias que no pactan previamente el envío de informes, llamadas de seguimiento y actualizaciones.
Los silencios en la venta, son sinónimo de falta de profesionalidad y estrategia.
🚩 6. Desconocimiento legal o documental
Una compraventa implica mucha documentación y conocimientos legales, no solo durante la comercialización, sino también después. Certificados energéticos, cédulas, nota simple, comprobaciones fiscales…
Si tus dudas legales se encuentran siempre con muros o evasivas, estás ante un intermediario básico no ante unos verdaderos asesores inmobiliarios.
✅ Green Flags: señales de que estás en buenas manos
Sí, hay mala praxis en el sector. Hay prisas, falta de experiencia, urgencia por quedarse con los pisos y poco o nulo acompañamiento durante el proceso.
Pero, por suerte, también hay muchas agencias repletas de banderas verdes que te permiten respirar tranquilo al dejar tu inmueble en sus manos.
Estas son las señales que delatan un trabajo bien hecho: profesional, planificado y transparente.
✅ 1. Estrategia de venta personalizada y medible
Una de las señales más importantes es sentir que tu propiedad es única para la agencia. Cada inmueble tiene sus particularidades y se vende de una forma distinta, por eso cada uno requiere un plan.
Las agencias con banderas verdes, analizan el tipo de comprador, la estacionalidad, el comportamiento del mercado local y diseñan una hoja de ruta específica para tu vivienda.
No trabajan por volumen, sino con precisión: cada acción tiene un sentido y un seguimiento.
✅ 2. Red de contactos y compradores reales
Una green flag clara es la agencia que ya tiene demanda activa antes de publicar tu inmueble, la que cuenta con bases de datos propias y segmentados, contactos directos y personales con compradores cualificados…
Estas acciones permiten filtrar intereses reales de curiosos y visitas vacías, optimizando tiempos y pudiendo conseguir un mejor precio final.
✅ 3. Asesoramiento previo
Quizás pienses que el asesoramiento se reduce al valor del piso o a los aspectos legales, pero hay mucho más.
Las agencias excelentes no publican sin planificar. Por supuesto revisan la documentación, pero también recomiendan pequeñas mejoras, organizan el home staging y extraen de cada propiedad su máximo potencial.
✅ 4. Capacidad de análisis del mercado y adaptación constante
En el mercado actual (y en realidad en ninguno) trabajar por intuición suele dar resultados catastróficos.
Los datos en tiempo real son la base para fijar un buen precio y posicionar correctamente la vivienda. Una agencia profesional analiza constantemente la evolución de la demanda, el movimiento de los portales y la fluctuación de precios, para mantenerse actualizada y anticiparse a los cambios.
✅ 5. Capacidad de negociación y defensa de tu valor
Un agente fiable no se limita a enseñar tu piso: lo defiende.
Negocia en tu nombre con argumentos sólidos, protege tu precio y sabe cuándo ceder o mantener la posición. Te comunica todas las ofertas para que estés informado en todo momento y no intenta convencerte de un trato que no considere justo, solo por cerrar y finalizar la transacción.
✅6. Servicio integral
Si has elegido bien no vas a contar con un mero intermediario. Tendrás una agencia que te va a asesorar desde la primera visita hasta la escritura, incluyendo toda la rama jurídica, fiscal y notarial.
Se encargará de velar porque no haya agujeros legales ni sorpresas desagradables que frustren la venta.
Consejos Broker
Ahora que tienes clara la gama de colores de las diferentes agencias inmobiliarias, solo queda darte algunos tips finales para que elijas con aún más seguridad.
- Solicita al menos 3 valoraciones diferentes y compáralas. Si hay más de un 10 % de diferencia entre ellas, pregunta por los criterios empleados. Una agencia profesional debe justificar su estimación con datos y no con intuiciones.
- Pide el estudio de mercado durante la visita. En él aparecen los testigos con comparativas de precios de ventas recientes, condiciones, etc. Sin ese documento, no avances en la negociación.
- Solicita el borrador del contrato. Léelo, déjalo reposar, consulta dudas. No firmes nunca sin haberlo estudiado con detenimiento y, mucho menos, bajo presión.
- Pregunta explícitamente por la estrategia de comercialización. Así sabrás qué visibilidad esperar y podrás asegurarte de que inviertan en imagen (vídeos, marketing, fotos…)
- Confía en quien te explica, no en quien te presiona. El vendedor informado elige mejor que el impulsado por el miedo o la urgencia.